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南方网:万套教师公寓入大学城 商品房面临挑战?

南方网4月9日报道 广州将在大学城推出万套教师公寓,华南板块今年公开出让限价房用地……近日,广州市国土房管局透露,大学城教师就近居住的“一揽子”方案已经制定,这意味着大学城教师解决住房工作有望“空转实

南方网4月9日报道
广州将在大学城推出万套教师公寓,华南板块今年公开出让限价房用地……近日,广州市国土房管局透露,大学城教师就近居住的“一揽子”方案已经制定,这意味着大学城教师解决住房工作有望“空转实”。
利空来袭,大学城的商品房将面临着冲击。不过,业内专家认为,大学城地王未必能够收住脚步,仍有可能创新高。

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大学城允建教师公寓,为教师解决“房事”

南方日报2010年1月31日A05版讯昨日,有委员“炮轰”广州大学城正在变成“富人”岛,直指大学城周边开发高价商品房(见本报昨日A08版)。

  早在2007年,广州市已计划解决大学城教师的居住问题,目前方案已进入国土房管局层面。从广州市国土房管局制定的“一揽子”方案来看,主要措施有三条:一是对于已享受过房改实物分配或已购买商品住房的大学城教师,规划建设教师公寓,并通过租赁方式来解决其就近居住问题;二是在小谷围岛被征地村安置和经济发展留用地中,结合4条保留村的“城中村”改造,规划总建筑面积50万平方米的教师公寓用地,约可提供教师公寓1万套,拟通过市场化团租、团购方式来满足进驻高校教师的就近居住需要;三是对于尚未购房且符合广州限价房收入条件的大学城教师,在大学城附近规划建设限价房来满足其就近居住问题。目前,已在大学城临近的华南新城板块实施了限价房用地的储备工作,预计今年初可公开出让。

  究竟大学城周边的商品房开发如何?有没有改变原有的用地规划?本报记者昨日实地调查,并采访多方人士。

分流客源,大学城商品房或面临挑战

  ■记者调查

  虽然万套公寓何时启建、何时推出未有时间表,但是再次证实大学城肯定要建教师公寓。教师公寓犹如悬在大学城商品房之上的利剑,将对大学城商品房带来一定的冲击。最直接的影响莫过于,直接增加大学城的住房的供应,分流部分商品房的客源。其次,它可能会影响部分投资者的信心,甚至会改选其它区域。

  首个楼盘买房的主力军是投资客

  在大部分的专家眼中,政府应该尽早启动大学城教师就近居住的“一揽子”方案。房产专家韩世同表示:“如今也许是一个推出一揽子方案的好时机,一来政府可以借机解决大学城老师的居住问题,而大学城的商品房开发,你爱怎么搞就怎么搞,两者的矛盾不至于太突出;二来为大学城四村的改造埋下伏笔,商品房价格高了,城中村的补偿就高,反而容易解决改造问题。”

  昨日下午,记者来到位于大学城南区正在发售的新盘———大学时光。这是大学城板块的首个新盘。

  利空带来冲击,大学城地王未必能收住脚步

  销售中心前坪,大约停放了20多台小车,10余位顾客在咨询信息。

  狼终于要来了,商品出让地是否面临挑战?大学城地王能否收住脚步?部分地产人士认为,大批的教师公寓入“城”,以及华南板块兴建的限价房,势必分流部分商品房的客源,对商品房来说是利空。但业内人士认为,越秀城建、奥力、广物地产等开发商,在大学城上开发的住宅以高端物业为主,跟教师公寓、限价房不是同类型的物业,从而大大降低了利空来袭的冲击力。而大学城地王未必能够收住脚步,仍有可能创新高。

  销售中心的销售人员小谭告诉记者,大学时光本月9日开盘发售,均价约13000元,目前已售出过半。其中,拥有一线江景的7栋朝南的房子基本售完。

  焦点一

  位于大学城中的大学时光由7栋13层的小高层楼房组成,东西两侧毗邻广东工业大学和华南理工大学。因此,该楼盘的销售宣传册以“大学城中,现代书香门第”来包装。在这里,南向临江的房子则卖到了接近每平方米20000元的天价。

  教师公寓冲击商品房?有一定影响

  这样的价格,显然和人们的“寒门苦读”印象相去甚远。

  虽然认同商品房质素高,但教师公寓让人“心中会有一根刺”。———
投资客何先生

  楼盘的销售人员透露,来买房的主力军是投资客。此外,公务员和年龄偏大的高校教师也是买房的重要群体。

  “我开始担心房子租不起价了。”年初刘先生在大学时光购买了一套小公寓,明年四月底收楼,据称可以租2000元。“四条城中村改造可以提供一万套教师公寓,教师向外租房的少了,租房子的人也少了;如果教师公寓买进后,还可以出租,更会抢我的客源。我的小公寓未必能租到2000元”

  而每天奔波于大学城与华工主校区之间的青年教师小胡则抱怨,大学城的商品房价格太高,自己的收入水平完全承受不起,不得不过着天天早起赶校车的生活。

  更多购房大学城房子的投资客担心教师公寓再出售问题。“老师买了公寓后,是不是能够再售呢?如果能够再售,对我们的冲击就大了。”何先生分析,冲击的大小视乎教师公寓的再售价格。虽然,何先生认同商品房的质素高,物业的升值空间相对较大的观点,但他承认“心中会有一根刺”。

  销售人员在介绍时提及,项目所在地为商业用地,使用年限只有40年,物业管理费、水电费等费用都是按照商业项目的标准。不仅如此,按揭方面也有相应的限制,首付最低五成,供款年限不得超过十年。

  与已购房者关注点不同的是,房产专家韩世同更关心教师公寓的售价。他认为,政府部门应该进一步细化市场化团租、团购方式,比如团购是什么价格,如果按市场价出售,老师仅能拿到两三个点的优惠,那对商品房的冲击有限;如果以低于市场价很多的方式出售,对商品房的冲击就大了。“开发商高地价拿地,政府又要建教师公寓,他们肯定有意见。从区域来看,一旦有经济适用房、限价房,会影响高端物业的售价。单从这点看,影响已是造成。”中原地产项目部总经理黄韬说。

  这一切的限制条件未能让投资者止步。在广州从事影视工作的小林认为,大学城的发展前途不可限量,他准备近期出手购买两套房子用于投资。“大学城拥有体育馆、科技中心、绿化地等基础配套设施,而且此地块目前已经被开发商热炒,将来肯定要走高端住宅路线。”

  不过,多名业内专家则认为,教师公寓、限价房入市,对大学城及周边板块的商品房影响虽有,但是冲击有限“这是两个市场,购买的对象不同,决定了教师公寓难以冲击大学城的商品房。”房产专家黎文江说。

  用地规划

  开发商反应

糖果派对网站网址,  开始便规划有22块住宅用地

  大面积豪宅唱主角,不惧利空来袭

  

  万套教师公寓利空来袭,大学城各大开发商表现镇定自若。大学城建教师公寓的消息已“吹风”多年,开发商亦心知肚明,早在拿地前已衡量过风险。最重要的是,大学城规划的22块住宅用地,主要分布在地铁四号线大学城北站、大学城南站四周,地段比教师公寓所在四个城中村更优越。

  公众最关心的问题是,大学城“富人楼盘”是否更改原有的用地规划?

  开发商拿地后皆想开发大面积的豪宅。去年底成功拍下大学城5地块后,越秀城建营销部副总经理伍岳峰曾表示,大学城四面环水,环境非常优美,而且又是高校学府聚集的区域,人文环境、居住环境不可多得,这也是城建地产看好大学城发展前景的因素之一。产品则瞄准高端市场,预计越秀城建将推出大面积的豪宅。

  合富辉煌首席分析师黎文江表示,原来大学城的规划中就有商品房的项目,“大学城建设的巨额投资,需要靠卖地收回一部分钱”。相关部门的资料显示,大学城一共规划有22块住宅用地。

  广物地产、奥力等开发商亦走同样的路子。广物地产有关人士表示:“大学城·馨园将打造成为一个高端楼盘,以140多平方米-200多平方米的大户型,单梯独户。我们打造的产品跟教师公寓以及限价房不属于同一层次,没有可比性,更不会造成大冲击。”

  大学城地价是怎么一步步疯长、成为委员眼中的“富人岛”的?

  现售楼盘仅一成多为教师客

  去年12月10日,广州大学城5幅住宅地出让,意料之外地遭开发商“疯抢”,半小时内4次刷新番禺地价纪录,最贵的一幅高达9503元/平方米。广州市城市建设开发有限公司悉数拿下5幅地块。

  今年年初开售的大学时光是目前大学城内唯一的在售楼盘,销售价格为12000-17000元/平方米。“可能会分流一些客流,但是冲击不会很大。”在大学时光销售人员的眼中,市民对购买大学城商品房的热情高涨,从目前该楼盘的销售来看,大学城的教师并不是商品房的购买主力。“只占总成交的一成多,大部分的购买者是投资。”

  同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,按近万元的地价推算,未来房价至少要上2万元/平方米,达到珠江新城目前的房价水平。

  紧接着,大学城的第二个楼盘大学城·馨园将在5月份推出样板房,据透露,虽然目前售价未定,预计售价超过1.5万元/平方米,大学教师未必能够接受这个价位。

  事实上,目前大学城在售楼盘的房价随着“地王”的一再亮相,已经多次更迭。

  “去年,城建最后拿的地王,预计未来的售价超过2万元/平方米,他们瞄准的客户群是高端人士,大学城其它开发商亦是如此。大学城也有很多的教师收入很高,他们可买商品房;买不起就住教师宿舍。唯一有影响的是中间层,他们收入可观但不属于高收入,可能会分流一部分去买教师公寓。”大学时光销售人员说。

  最初,吹风价仅8000元-9000元/平方米,但自从大学城拍出7000多元/平方米的楼面地价后,吹风价立马涨至11000元/平方米以上。随着9503元/平方米的大学城“地王”出炉,楼盘的价格顺势涨到13000元/平方米以上。

  焦点二

  至今,大学城推出的12块地中,越秀地产占了9块,成为大学城最大“地主”。不少专家担心,房产巨头们进行板块垄断,从而拥有区域定价权。

  大学城地王难再现?地王刹不住脚

  值得注意的是,在高地价和高房价之间,是不容忽视的“时间差”。

  我希望大学城地价维持在城建地王的水平,或者略高一些。——— 黎文江

  据公开资料显示,方圆地产在2007年7月拿下了大学时光所在项目的DS1510地块,当时竞标价1.65亿元。也就是说,此项目用地的楼面地价还不到2500元每平米。

  从去年下半年起,大学城的热度如同火山爆发,主要由城建拿地开始。它在半年的时间里,以“当仁不让舍我其谁”的霸气将大学城9块土地拿下,连续三次刷新“楼王”的标价,最后“地王”地价已推至9503元/平方米。按照规划,大学城共有22块住宅用地,目前已拍出11块,未来,大学城还有11块住宅用地。万套教师公寓入“城”能否抑制大学城再创“地王”的冲动?

商业

  在黎文江眼中,这是一个很难下定论的话题。他认为,大学城的地价拍到9503元/平方米已经很高了,尤其是今年广州市要供应5平方公里的商品住宅土地,开发商的选择很多,未必会非大学城不娶。但是,越秀城建对大学城用地情有独钟,已经将地价拍到那么高了,如果地价低,越秀城建肯定会一并拿下。“我希望大学城的地价能够维持在城建地王的水平,或者略高一些就好了。”

观点碰撞

  广州市社科院科研处处长彭澎同样认为,不排除大学城再次诞生新“地王”。不过,今年的形势与去年不一样,“地王”跟楼市的走势、开发商资金实力关联。今年供应的土地充足,“一切皆有可能”。

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