《新民周刊》:“以房养老”为啥被指责

很多人对此产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。 房价走势莫测以房养老“破茧”难   每个人都会老

很多人对此产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。

房价走势莫测以房养老“破茧”难

  每个人都会老去,尤其在老龄化、少子化的中国,政府对养老政策的一举一动都会引发热议。

十多年前就在进行理论论证的“以房养老”,曾应者寥寥。而近日出台的相关政策,再次让业界投注热情于其中。

  前一阵子“延迟退休”的讨论尚未平息,“以房养老”的提议又被推到了风口浪尖——9月13日,国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。11天后,由民政部牵头,保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会,对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论,试点方案按计划将在
2014年一季度出台。

糖果派对网站网址,保监会日前向各家人身保险公司下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(下称“征求意见稿”),并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。

  早在两年前,本刊就发表过《以房养老,痴人说梦》的文章,当时“以房养老”在国内遇到的问题到今天依然存在。2001年就开始研究“以房养老”的浙江大学经济学院财政学系柴效武教授告诉《新民周刊》,
“以房养老”的方式有20多种,政府偏偏选了操作难度较大、风险较高的“倒按揭”,推广也不容易。

这是继去年9月国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》以来,正式落实试点城市,试点工作将于2016年3月31日截止。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付此前介绍,“以房养老”试点方案,由保监会牵头,会同民政部等部门,出台具体操作办法和实施细则。

  如果明年一季度的试点方案没有对各种疑问给出明晰解释,“以房养老”难逃“雷声大,雨点小”的尴尬结局。

记者询问平安人寿、泰康人寿、幸福人寿等多家拟试点的保险公司,对方均称方案还在设计中。“去年就已经在设计,目前为止还没有产品。”平安人寿一位保险经纪人说。

疑问一:养老不能靠政府?

十年徘徊

  此次国务院提出的“老年人住房反向抵押养老保险”,主要是指老年家庭向专业机构出售房产,机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,也就是一种“倒按揭”,房主继续居住直到去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归机构所有。

“住房反向抵押养老保险在中国已经历十年理论论证,但以前都只是讨论,应者寥寥。”北京工商大学保险系主任王绪瑾告诉记者。

  很多人对此却产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。民政部副部长窦玉沛解释,“以房养老”是自愿的、自主选择的行为,“还只是试点性举措”。

住房反向抵押养老保险俗称“以房养老”,也是一种“倒按揭”的放贷模式,源于上世纪80年代的美国,在欧美已相当成熟。它是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务。即拥有房屋完全产权的老年人,将房屋抵押给保险公司,继续拥有房屋居住权,并按约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房屋处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

  事实证明,此前多地的相关试点并不顺利。自2007年以来,包括广州、南京、上海、北京及长春等城市先后试点“以房养老”,但均因效果不佳而停止。“这些产品设计缺陷太大,随便就能挑出一大堆毛病。”柴效武无奈地表示。

若以一名70岁参保老人为例,若其房产价值100万,老人预期寿命15年,通过计算房产增值,扣除未来的预支付息,考虑平均寿命等因素,老人每月可以领养老金5400元。业内人士认为,在房屋租售比偏低的城市,采取“以房养老”较为划算,还能享受房产增值收益。

  去年春天开始,华东师范大学金融与统计学院院长,博士生导师汪荣明教授指导6名本科生开展“以精算模型为核心的中国反向抵押贷款式养老模式研究”,课题组总结了国内五种“以房养老”试点模式的失败原因:缺乏政府等有公信力的中间机构介入,无法取信于广大老年人;项目实施者的利益导向使得广大与其处于博弈关系中的老年人望而却步;无法满足老年人的收益预期;不能有效规避风险;不适应中国老年人的社会心理;没有考虑老年人的生命因素,使实施者与参与者双方都面临巨大风险。

在中国,这被视为完善养老保险机制的一项重要补充。在政府兜底基础上,“以房养老”为鼓励社会力量参与养老服务、完善养老保险机制的一部分。

疑问二:70年产权怎么解决?

保监会认为,当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点,盘活老年人房产,有利于丰富老年人的养老选择。反向抵押养老保险属于商业保险范畴,在不影响老年人既有养老福利的前提下,增加一种新的养老方式。

  2011年9月,银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示,我国现有的制度——房屋产权70年,致“以房养老”难推行。虽然2007年10月1日实施的《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用多少将是一个很难预估的风险。

与出售或是出租自有住房比起来,反向住房抵押是将住房资产货币化之后,仍然保留使用权和部分资产权,所蕴含的租房权现金价值大。

  柴效武认为,政府需要对住宅土地使用年限满70年后的处理方案进行明确。除产权有年限外,“倒按揭”业务的唯一抵押物就是房产,但房产还存在贬值、拆迁、灭失的风险:“如果建筑不到70年就损毁了呢?很多金融机构不愿做倒按揭项目,主要是看不到盈利点,所以没有积极性。银行现在赚钱很容易,没有必要做这种长期又不确定的产品。”

“只要有1%老人对此感兴趣,从大方向上来看它就有市场价值和社会价值。”上海财经大学不动产研究所副所长、上海财经大学公共经济与管理学院投资系教授陈杰对记者说。

疑问三:房价未来会跌吗?

挑战“房屋要留给子女”观

  2003年,时任中房集团董事长的孟晓苏给国务院写了一封信,建议建立“反向抵押贷款”的寿险服务。这个建议得到当时国务院主要领导的肯定批示。之后,“以房养老”陆续获民政部、原劳动和社会保障部高层以及全国人大代表、政协委员的支持。2007年,在原劳动和社会保障部部长郑斯林的支持下,孟晓苏还创立了一家新的保险公司——幸福人寿,致力于开发“住房反向抵押养老保险”。但这款保险始终未获保监会批复,因为保险业界普遍认为房价会跌。

在中国,“以房养老”由中国房地产开发集团原理事长、幸福人寿保险公司原董事长孟晓苏首倡。而孟晓苏在2007年成立幸福人寿伊始就在探索“倒按揭以房养老”实体运作模式。投保人将房屋产权抵押后,由保险公司按月给付,身亡后由保险公司对房屋进行销售、出租或拍卖。

  “以房养老”的存在,必须有一个前提,那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌。易居研究院向《新民周刊》表示:未来一二十年房价很难下跌,长期来看是上涨趋势。

孟晓苏在去年接受采访时表示,导致“以房养老”政策迟迟不能落地的主要原因是来自保险公司的顾虑,一是当时还没有《物权法》,二是当时居民持有第二套房产尚不属普遍现象,保险公司内部人士普遍担心房价下跌将加大保险公司风险。

  但也有人指出,2025年以后,中国城市化发展到一定程度,新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。中国近十几年来一直处于超低生育率,这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。与此同时,新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄,老人的房子开始大量推向市场,房价有了下跌的可能。

幸福人寿上海分公司一位经纪人告诉记者,产品尚在设计中。“这是一个全新的保险产品,跟以往的任何产品都不同,牵涉到银行和房产部门,所以相对复杂。”

  在“倒按揭”的发源地荷兰,很多老人正面临“以房养老”后出现的生存困难。1995年到2008年期间,荷兰房价平均上涨了250%,然而2008年金融机危机的爆发却戳破了房产市场的泡沫。目前,荷兰房价平均比五年前下跌了近20%,很多在2008年前做倒按揭的老人便成为了房价下跌的牺牲品,因为房产的剩余价值越来越低,意味着他们领取的抵押金额也在不断减少,如果房价跌破一定限额,金融机构就要提前收房子,毕竟没有人愿意做蚀本买卖。

作为一种新型养老保险方案,“征求意见稿”对保险方和被保险方双方都颇为谨慎。投保人群被设置为60岁以上,拥有房屋且独立产权的老人;保险公司须开业满5年,同时注册资本不低于20亿元,申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。

疑问四:老人太长寿怎么办?

安信证券一位分析师认为,反向按揭的市场空间在千亿元级别,但也面临不少障碍:首先是产权制度风险,在70年产权制度下,部分老人的房屋可能面临在贷款期内产权到期的情况,还有就是房屋留给子女的传统观念的挑战。

  除了对房价下跌的担忧,老人越来越长寿,也是金融机构不愿推出“倒按揭”服务的一大原因,毕竟老人要百年之后才能把房屋交出来。

孟晓苏表示,不管老人活多久,倒按揭的保险将负责到底。长寿老人是保险业大数法则所覆盖的人群,只要在大数计算上获得均衡,“保险公司不会计较在一两套老人住房上的得失。”

  以香港的房产年金保险为例,当地人称为“斗长命”。保险公司是按照客户的寿命无限制给予偿付的,要在全社会的千万名老人身上做个寿命长短的大数平均,最终得到较为合理的结果。据香港政府统计处2012年的数据,香港男性的寿命为80.5岁,女性为86.7岁。已经投保的老人如果不到80岁就过世了,保险公司赚了;如果活过了90岁,老人就赚了。

而业界更多担忧来自于产权制度风险,即70年产权制度下,部分房屋可能面临贷款期内产权到期,以及“房屋要留给子女”的观念束缚。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关文章

网站地图xml地图