《劳动报》:沪初具以房养老条件 19%无子女老人可接受

根据国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》,我国将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,并按计划在2014年上半年试行推广。这项试点性举措很快引发舆论的高度关注。 《国务院关于加快发展养老服务业

根据国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》,我国将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,并按计划在2014年上半年试行推广。这项试点性举措很快引发舆论的高度关注。

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》近日正式对外发布,明确提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。目前,上海银行率先探索倒按揭相关养老金融产品,近期有望面世。

  近日,华师大6位大学生历时4个月完成《以精算模型为核心的中国反向抵押贷款养老模式探索》课题报告,该报告调查发现,有无子女是影响老年人参与以房养老意愿的最主要原因。考虑到全国无子女老人超过1000万,即便只考虑无子女老人这一群体,以房养老的实施仍然是必要的。

银行的以房养老产品,也叫住房反向抵押贷款或者倒按揭,是指老人将自己的产权房抵押,定期取得一定数额养老金的养老方式。据记者了解,上海银行拟推出的倒按揭产品,是以老年人为贷款主体,参照国外通行的抵押贷款模式,老人作为房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行,银行在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计老人去世时房产的价值等因素后,每月支付给老人一笔固定的资金;同时,老人将继续享有居住权。在老人去世后,银行将房产出售,用于偿还贷款本息。

  六成老人拥有独立产权 上海试点倒按揭条件初备

据悉,早在2003年,国内即有提议发展倒按揭,一些金融机构也曾尝试过。2007年,上海曾试点推出65岁以上老年人以房养老模式,老人可将自有房屋出售给上海市公积金管理中心,再由该中心将房屋返租给老人,售房款会在扣除相应费用后由老人自由支配使用。不过,这一尝试,终因各种原因进展缓慢。

  89.5%的老人月收入3000元以下,逾六成老人拥有独立房屋产权,无子女老人中19.1%愿意参加倒按揭……根据这份正在参加“挑战杯”全国大学生课外学术科技作品竞赛的课题调研,在上海实施倒按揭的基础条件已初步具备。

据业内人士分析,倒按揭业务在中国落地存在三大挑战:一是养老观念,多数老人主观意愿上还是希望把一辈子打拼得来的房屋留给子女;二是政策支持力度有待进一步加强;三是法律环境需要进一步健全。同时,金融机构也面临一些不确定性风险。一般来说,银行发放的都是正向按揭贷款,风险是随着时间的推移不断减小;倒按揭恰恰相反,时间越长风险越大。此外,如何确定倒按揭利率也是难题,贷款额少,老人不乐意;贷款期长,机构又可能亏本。此外,如果房价在十年或更长时间涨价了,老人如何分享上涨红利?这些都成为百姓最关心的问题。

  历时4月样本1400份

对此,专家表示,中国应借鉴国际上的成熟模式,引入养老年金保险、资产证券化等风险缓释工具。同时,要鼓励金融机构探索创新,为引进和落地过程中的各类先行先试营造良好的政策和法律环境。比如,借鉴国外按揭养老的成熟模式,由政府为相关保险提供补贴,对借款人承受不了的偿还额度进行赔偿。复旦大学经济学院教授封进分析说,当前中国城市自有住房拥有率为85%,拥有城市2套以上住房的家庭占比约19%。我国老年人对晚年生活的要求会越来越高,这都将刺激倒按揭需求的增长。

  21岁的陈吉,是华东师范大学统计学的大三学生。去年上半年,他和同学们开始走进闵行区失独老人,提供志愿者服务。大家在与老人的交流中发现,他们虽然手中握有多套房产,生活却过得并不如意。

上海银行有关负责人表示,上海银行承担了上海地区超过40%的养老金发放,逐步积累了约150万庞大的养老客群,在养老金融服务领域积累了丰富的经验。以房养老产品有助于提升老人生活品质,对此上海银行早已开展探索和研究工作。在国务院《意见》指引下,上海银行将先行一步,为倒按揭在国内的成熟普及做出积极探索,同时也为政府部门出台有针对性的政策提供实践参考。

  有什么办法能让失独老人未来的生活更有保障?怀揣着这个朴素的想法,同学们展开研究,发现了“倒按揭”这一在国内仍算是新鲜事物的概念。最终,6位华师大的本科毕业生历时4个月,完成了一份名为《以精算模型为核心的中国反向抵押贷款养老模式探索》的上万字课题报告。

  “倒按揭”,又称反向抵押贷款。当老年人达到规定年龄之后,将自己拥有的独立产权房抵押给金融机构获取贷款。贷款期间,金融机构根据不同的业务方案,定期或者不定期放款,直至贷款者去世或者永久离开房屋。此时,金融机构将房屋收回,以此作为偿还贷款凭证的金融模式。

糖果派对网站网址,  课题以50周岁以上人群为调查对象,选取静安、普陀及宝山分别作为核心城区、核心城区边缘区及近郊区的代表,展开问卷调查。样本总量为1400份,其中有效样本1288份。在此基础上,他们又以典型性、代表性为原则,选取30个样本进行深度访谈。

  19.1%无子女老人可接受

  这次长达4个月的调研,直观地反映出了老年人对养老保障的实际需求。

  从收入来看,被访者中月收入在3000元以下的最多,占总数的89.5%。收入在3001—5000元的占总数的7.2%。5000元以上的占总数的最少,为3.3%。

  对于受访的1400位老人而言,养老金是主要经济来源,占83.4%。其次是房屋出租,占样本总量的5.4%。而靠工作收入和城镇无保障补贴的,分别占总数的2.8%和2.1%。只有0.3%和0.2%的老人,其收入来源为证券交易收入和商业保险金。

  而在老人对倒按揭的接受程度上,有子女群体不愿意参加反向抵押贷款项目的比例高达80.3%,相比之下,无子女群体中有55.3%不愿意参加;而无子女群体中愿意参加反向抵押贷款项目的比例为19.1%,也明显高于有子女群体的7.5%。考虑到全国无子女老人超过1000万,即便只考虑无子女老人这一群体,以房养老的试点仍然是必要的。

  62.3%老人拥有独立产权

  “调查也证明,上海的大部分老人符合倒按揭的房产要求。”陈吉解释,被访老人中有62.3%的老人拥有独立房屋产权,不拥有房屋产权的仅占37.7%。

  上海财经大学发展规划处处长、投资学教授应望江告诉记者,在上海实施倒按揭贷款的一些基础条件已初步具备。一方面,上海大多数住房的产权是清晰的。其次,上海的金融机构有充裕的资金实力,贷款周期的可精算化将有效降低房产倒按揭贷款的风险。同时,上海房产价格保持稳中趋涨的预期可以增强金融机构的信心。

  此前,上海银行主办了一场“倒按揭”业务研讨会,市民政局是支持单位。研讨会上,复旦大学经济学院教授封进也指出,国内城乡独自居住的老人家庭已分别达到49.7%和38.3%;而中国城市自有住房拥有率为85%,高于美国、日本等;城市拥有2套以上住房的家庭占比约19%;随着医疗技术的发展和劳动力短缺,老年人医疗护理费用会更快速增长。“这些都将刺激倒按揭需求的增长。”

  反思

  2007年至今仅6例成功现有模式难过儿女关

  此前国内多个城市曾试点“以房养老”,均以失败告终。其中,上海试点仅6例成功,最后只得悄然暂停。

  面对老人的实际需要,以房养老推行为何困难重重?根据调研,将房子传给后代的传统养老观念成为最大绊脚石。此外,政策存在真空、现有产品设计不尽合理也是试点要直面的挑战。

  八成有子女老人不愿参加

  “传统观念是以房养老被接受的最大障碍。”陈吉感叹。

  课题组在闵行区吴泾镇和江川路街道各进行了深度访谈。让大学生们印象深刻的是,大部分老人手中都握有两三套房产,每月收入却只有一两千元。即便是这样,愿意将房产抵押出去的人少之甚少。

  “你这个方案,在万不得已的时候才能适用。”一位老人直截了当地对陈吉说:“除非是家庭关系僵得不得了了,要和子女打官司、断绝关系,我们才会想到这一点。”

  原来,几乎所有老人都在自己的房产证上加了子女的名字。不少人坦言,如果今后不把房子留给孩子,“心里过不去”。

  学生们的调查也显示,受教育程度、年龄、收入情况等三大因素对老人是否参加以房养老的影响并不明显,而有无子女这一因素却影响显著。据悉,有子女群体不愿意参加的比例高达80.3%。

  此外,对倒按揭的不熟悉、未来房价是否波动、金融机构是否“靠谱”等因素,也让老人们不敢轻易接受以房养老。

  政策真空亟待明确

  政策的真空,则是以房养老在国内步履艰难的另一项重要原因。

  调研来自老人和金融机构的反馈均显示出,国内70年土地使用权的问题最受关注。特别是金融机构担心,收到老人的房子,还没来得及卖出,其土地使用权就到期了。按目前的普遍说法,土地使用权到期后可能会续期,但如果届时还需要缴费,金融机构将承担一定的损失。

  随之而来的,还有一系列看似细微的规定。“比如在国内,产权比合同法更有合同效力。”小陈解释,当下的法律环境下,即便合同中写明老人过

  世后产权要给金融机构,但产权比合同法效力大,一旦老人违约,金融机构就可能出了钱又拿不到房。

  现有模式考虑老人少

  大学生们还对国内现有的“以房养老”模式进行了梳理。结果同样引人深思。

  此前,北京、上海、南京、杭州的城市都曾试行过各自的“以房养老”模式。中信银行也曾推一项养老按揭产品。不过,这些模式最终都失败了。以上海为例,市民政局曾披露,从2007年推行多年仅成功6例。

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