解读房产调整计谋:”七个百分之七十”较首要

糖果派对网站网址,日前,国土资源部有关负责人透露,国土部正在与建设部联手酝酿有关地价改革方案,解决土地拍卖制度和新规则的衔接问题,以保证楼市结构性调整落到实处。改革的思路是“土地的供应应在限套型、限房

糖果派对网站网址,日前,国土资源部有关负责人透露,国土部正在与建设部联手酝酿有关地价改革方案,解决土地拍卖制度和新规则的衔接问题,以保证楼市结构性调整落到实处。改革的思路是“土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位”。具体做法与现在建筑业的招标模式有类似之处。九部委新规影响土地拍卖
面对近两年楼市存在的结构性问题,国土资源部已经多次申明要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,但因为在具体操作中存在的种种问题,国内不少城市在土地供给问题中并没有充分体现出相关保证。
5月29日,国务院办公厅转发建设部、国土资源部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。该《意见》中要求,“十一五”时期,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
由于九部委《意见》还对竞地价、竞房价进行了规定,一向遵循价高者得的拍卖方式面临“房价低者得土地”的新型挑战。土地拍卖的思维方式、拍卖规则受到相应制约。新政策和“招拍挂”尚未衔接
业内人士分析,土地拍卖制度即土地资源进行市场化配置,也就是谁出的价高就卖给谁,这是拍卖的惯例。从全国各地的实际操作情况来看,也都普遍遵循价高者得这一标准。
但按照新的《意见》,中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%,那这些土地该如何进入市场?还遵循价高者得的标准吗?最终产品类型的提前决定,对地价的形成有重要的决定意义。在新形势下,土地“招拍挂”制度和新规则如何衔接?新的《意见》中只表述“土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位”。但对在“限套型、限房价”的基础上,如何开展竞地价这一问题并没有详细阐明。宏观调控与地方利益尚存矛盾
业内人士认为,在土地“招拍挂”制度下,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,在相当范围内存在操作难度。自实行土地“招拍挂”制度以后,国土部门一直在进行多种尝试,力图对“遵循价高者得”这一标准进行有益的补充。此前,在上海曾推出了“有限区间内价高者优先”,即低于标底价或超过最高限价者,一律被视作无效报价;杭州、苏州等地在拍卖一些地块时干脆直接限制该地块的未来房价。
但是,所有这些举措,地方政府都显得有些勉为其难,因为中央宏观调控减少的的是地方政府的既得利益。如果不能从全局高度制定操作性强的政策,跟风似的作秀决非长久之计。某种程度上,这是政府宏观调控和市场经济的一个突出矛盾。毕竟,目前,不少城市土地收入已经成为地方财政重要的资金来源,“70%”的条款,实际上关系到中央政府与地方政府两重主体,对土地市场影响深远。土地拍卖制度改革需多管齐下
在新政背景下,除了酝酿中的地价改革方案之外,有关人士呼吁住房制度改革要多管齐下。因为住房制度改革问题主要涉及投融资体制、金融体制、工资制度、土地使用制度、财税制度、物业管理制度六大方面,相关的制度要同步实行改革。要从根本上解决房地产市场健康、稳定发展的问题,一是要调整住房政策导向,二是要深化住房制度改革。否则,单从土地拍卖的价格上进行调控,能治标但不能治本。

5月30日,国家九部委颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,力度前所未有,措施转向细化,让人平添许多期待。其中《意见》中对住宅面积和土地供应的”两个70%”的规定能否落实,更被业界视为整个宏观
5月30日,国家九部委颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,力度前所未有,措施转向细化,让人平添许多期待。其中《意见》中对住宅面积和土地供应的”两个70%”的规定能否落实,更被业界视为整个宏观调控能否取得成效的关键。但这”两个70%”在现实中如何操作,各城市在制定实施细则时还有待详细说明。从《意见》出台到今天,时间已有两周,山东中齐房地产公司总经理助理李福财说这段时间过得有点”迷茫”。他说《意见》规定自今年6月1日起,新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重达到开发建设面积的70%以上。
  首先”套型建筑面积”这个名词不好理解,这个词业界通常不用,常用的是”套内使用面积”和”建筑面积”,而二者完全是不同概念,前者比后者一般少10到20个平方米,所以”套型建筑面积”到底指的是什么面积,需要{TodayHot}明确的解释,但《意见》对此欠说明。
  其次,90平方米以下住房达到70%这个指标怎么执行?比如说,中齐公司正在开发的锦绣泉城项目,是分期开发,靠前期正在开发,施工证也办了,没法改了;但第二期施工证还没办,按照规定从6月1日得改规划,可目前接不到任何通知。还有,山东不像北京、上海,北京、上海因为房价高,较好卖的户型是两室两厅;山东市场上公众比较接受的户型是三室两厅,买两室两厅的人是少数。如果”套型建筑面积”指的是”建筑面积”的话,90平方米只能设计成两室两厅,设计成三室两厅基本不可能,到时市场接受不接受是个问题。
  省国土资源厅一位调研员指出,《意见》规定中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房的土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%。这条措施和近几年实施的土地”招拍挂”制度有矛盾的一面。土地”招拍挂”制度即土地资源进行市场化配置,也就是谁出的价高就卖给谁;现在通过行政强制力限制地价,则尚在运行的土地”招拍挂”制度和新规则如何衔接需要明确。文中虽提到”采取竞地价、竞房价的办法以招标方式确立开发建设单位”,揣摩上下文的意思,似乎是说”谁出的地价高、房价低”则谁拿到土地,但文中对此没有明确的文字说明。此外,在土地收入是目前地方财政重要资金来源的情况下,土地限价能限到何种程度,也有待观察。
  记者询问省市有关建设主管部门,他们表示,针对《意见》,他们正在考虑制定具体的落实细则,但细则出台估计较快也得等到6月下旬,在这段时间,各方面在某些问题上有所困惑也属正常现象。
  有关专家指出,《意见》15项规定虽多,但”两个70%”实施与否直接关系一套住宅的总房价能否回落,是整个调控能否奏效的关键;而”两个70%”要想落实,各城市制定实施细则时就首先必须解决大家在这两个问题上的困惑。

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