资金股票化成了长租公寓的毒药?

糖果派对网站网址,最新资讯《公寓行业的布局之道:金融和长租公寓如何互相成就?-聚有财》主要内容是聚有财,【猎云网(微信:ilieyun)北京】11月10日报道(文/秋水)金融机构和长租公寓的合作模式日

糖果派对网站网址,最新资讯《公寓行业的布局之道:金融和长租公寓如何互相成就?-聚有财》主要内容是聚有财,【猎云网(微信:ilieyun)北京】11月10日报道(文/秋水)金融机构和长租公寓的合作模式日趋成熟,究竟是金融选择了长租公寓?还是长租公寓选择了金融?这个边界已经不重要了。,现在请大家看具体新闻资讯。
【猎云网(微信:ilieyun)北京】11月10日报道(文/秋水)金融机构和长租公寓的合作模式日趋成熟,究竟是金融选择了长租公寓?还是长租公寓选择了金融?这个边界已经不重要了。重要的是,通过互惠共生的合作,双方都有机会在这场房产租赁行业的变革中站稳脚跟,并一同把产业背后那巨大的想象空间变为现实。作为新型房屋资产管理平台,爱上租目前正享有着金融机构给予的最低利率,他们的成功印证了创业的一个重要法则——选择的重要性并不亚于努力。这也就解释了金融机构为什么选择爱上租:其一、爱上租所管理的房产是一种良性的资产,风险更低、收益更好;其二、爱上租深耕行业多年,具备专业的运营能力;其三、长租公寓的市场需求旺盛,双方共享的是一块巨大的蛋糕;其四、以租房金融为切入点,一方面赚取利息,另一方面发展潜在客户。反过来说,长租公寓为什么需要金融的加持?长租行业需要重资产、大规模、重运营,而股权融资的资金规模并不足以支撑上述三点,迫切需要金融资本的介入。因此,金融产品在长租公寓的链条上正发挥着巨大的作用,贯穿了长租公寓的整个战略布局。一、从金融与长租公寓“结亲”的三种方式,看爱上租的横向布局从整个长租公寓和金融机构的合作模式来看,以下几种模式正在被大范围的验证:1)信用租房;2)ABS资产证券化;3)开发理财产品(譬如类REITs模式);4)发起众筹。而金融机构对爱上租的信任和看好,使得爱上租能以更低的成本来引入金融服务,率先尝试信用租房模式和ABS资产证券化模式,来推进自己的横向布局。1、信用租房模式:低成本融资在信用租房方面,爱上租和杭州联合银行、蚂蚁金服-网商银行、爱租哪建立合作,银行一次性将一整年的租金付给爱上租,再由选择房租分期服务且信用达标的租客,将租金按月支付给银行,并支付年度4%的利息。目前,选择该服务的租客占比28%,贴息促销期比例高达50%。所以,爱上租为银行提供了一个通向C端用户的金融服务入口,而银行为爱上租提供了低成本的融资方式。2、ABS资产证券化模式:提前收回应付款身处长租公寓市场,爱上租不得不面对先期投入大的现实。但是,爱上租拥有着稳定的现金流,属于优质资产,且未来随着租约规模的不断扩大,加之完善的风控体系,以及一二级资本市场的打通,租约融资的资金成本将逐步下降,对于银行、金融机构、保险公司等等,具有较高的吸引力。简单来说,租约证券化就是将业主的合同和租客的合同打包成一个资产包,来向银行换取等值的资金,提前收回应收款。目前,租约证劵化的利率普遍在12%以上,而爱上租需支付的利率则在10%左右,支出低于行业平均水平,优势明显。3、开发理财产品:金融杠杆撬动优质地块物业房产说到底是资产的一种,那么就具备开发固定收益类理财产品的可能性。爱上租与蚂蚁金服、杭州联合银行、爱租哪、聚有财、魔方金服等多家金融机构建立了长期信任的合作关系,未来完全有机会一起去开发以长租公寓为基础的理财产品。比较令人期待是的REITs模式,REITs模式在美国已经发展成为理财产品中的“正统军”,但在中国市场似乎还在经历着漫长的探索期。如何理解REITs模式?通俗来讲,就是通过资本市场,以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者。爱上租虽然不能够直接参与资金的募集,却完全掌控资产的运营和收益。当然,理财产品千千万,未来如何灵活的操纵金融杠杆,获取优质地块物业,还要看爱上租的运筹帷幄。二、从长租公寓规模化放大金融杠杆作用,看爱上租的纵向布局长租公寓运营平台,如何在与金融机构的合作中强化自己的议价筹码?又如何放大金融服务的杠杆作用?两个问题的答案聚焦在“规模化”这个关键词上。依长租公寓现阶段的市场格局来看,如此庞大的市场并不会出现一家通吃的局面。已经在一年半内跑到行业第二的爱上租,正在争取占有更大市场份额的机会。比如他们颇具创新精神的开创了721产品模型,事半功倍的实现规模化发展,从而激发金融价值。具体而言,爱上租将投入最大的品牌公寓的比例控制在20%,其余70%和10%分别是投入较小的服务公寓和业主房源。在规模化扩张的格局中,721模式起到了事半功倍的作用,让爱上租在最短的时间内坐上了杭州长租公寓的第一把交椅,并进军至上海、南京、苏州等城市,在长三角迅速建立影响力。规模急速增加,意味着爱上租将拥有更庞大的用户、数据、流量、资产,以及因为增值服务而产生的溢价空间。作为一家房屋资产管理公司,资产管理能力是丈量金融价值的标尺。只有做到规模化,金融和长租公寓才能擦出火花,迸发更大的能量。爱上租团队坦言:“金融机构对资产规模是多么的看重,只有规模做大,你才有资本和对方谈利率。”结语作为一个旁观者,猎云网能感受到,长租公寓已经从初期的收房+租房的单一模式,完成了产业化的升级。长租公寓和金融的融合,催熟了国内以爱上租为代表的新型房屋资产管理公司。实际上,金融的助力让长租公寓正在逐步走向轻资产管理,抽出更多的精力来实现合纵连横的布局,那就是把金融机构、风投资本、产业链上下游、增值服务供应商凝聚在一起,向平台化进军。毕竟,他山之石,可以攻玉。本文来自猎云网,如若转载,请注明出处:

深耕 资产证券化成了长租公寓的毒药?

从创业风口到风口浪尖,长租公寓只用了一个夏天的时间。与之相伴的租金贷、租赁资产证券化等金融产品,也从创新工具变成了争议焦点。

在“租购并举”的政策导向下,住房租赁行业吸引了大量资本进入,许多金融手段应运而生,相关的争议也在这个夏天集中爆发。将“押一付三”的还租方式变为“一月一付”的租金贷,在方便租客交租的同时,也被质疑存在未明确告知租客就签约的情况。

另外,包括ABS(一种以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式)、REITs(房地产信托投资基金)等在内的资产证券化产品,曾被认为是破解长租公寓模式重、盈利难的工具,但也被认为在帮助长租企业沉淀资金、加快扩张速度的同时,增加了资金杠杆,隐藏着“爆雷”风险。

租金贷、租赁资产证券化,这些资本进入长租公寓市场的工具,是导致租金价格上涨、金融风险加剧的原因吗?这不是长租公寓第一次被反复追问租金问题,也不是资本和金融工具第一次被重新审视其作用和风险。

反思租金贷

今年8月,位于杭州的鼎家长租公寓宣布破产,让租金贷模式陷入舆论争议中。今年5月,长租公寓运营企业蛋壳公寓被用户曝光,在用户不知情的情况下,与其签订租房贷合约,而被舆论口诛笔伐。

一手撮合房东和租客,另一手用租客的信用向银行或其他借贷平台贷款,转手再用贷得的资金获取更多房源。租客看似用“押一付一”的方式缴纳房租,其实是使用了网络贷款后的还贷。一时间,租金贷被不少人认为是房租涨价的推手,甚至是“P2P模式的崩盘”“贩毒一样的高利润”。

对于颇受争议的租金贷,中联基金总经理何亮宇上周在2018中国长租市场峰会上表示,上述说法有些耸人听闻。他举出一组数据:某长租公寓在上海用租金贷付房租的比例占到了所有付款方式的20%多,而在北京仅仅超过10%。“这种产品推高了租金,很显然上海的涨幅比北京大,但是恰恰相反,上海的涨幅明显低于北京涨幅,不能简单认为资本推高了房租。”

“租金消费贷有没有必要存在?我们还是需要。”何亮宇认为,刚毕业的年轻人拿不出钱来“押一付三”,消费贷满足了租客、公寓、房东的需求。

但他也承认其中存在一定的风险。比如,“是不是出现了隐瞒诱骗的行为?是不是充分披露?”另外,租客与长租公寓签订的租约可能只有一年,但租金贷的合约可能有两三年,这可能是违规的。以及,长租企业一次性拿到租客为后几个月交的租金,而当前只需支付房东一个月的租金,中间几个月的租金所形成的资金池目前还缺少监管。“有的企业留下扩张,进一步获取房源提高服务,或者向房东付房租。如果不法企业炒股票了,那怎么办?”何亮宇认为,需要对此类趸交租金强化监管。

首都经贸大学教授赵秀池认为,租金贷本身是方便租客的工具,但租赁企业并没有贷款资质,而如果与其合作的贷款方是小额信贷公司等,往往利率很高,既提高了企业融资成本,也加大了金融风险。“如果是银行直接介入,会降低融资成本,对租金贷的发展会有好处。”

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